Des investissements dans l’immobilier indirect peuvent être obtenus avec différents
produits. Ces produits investissent dans diverses sortes
d’immobiliers dans toute la Suisse.
Les investissements immobiliers indirects présentent une
performance historique impressionnante et une faible
corrélation avec les classes d’investissements classiques comme les actions et les obligations. En ajoutant des placements immobiliers indirects dans un portefeuille mixte, on augmente d’une part le rendement attendu et de l’autre on réduit le risque encouru.
En Suisse il existe trois possibilités d'investir dans les placements immobiliers indirects:
- Les fonds immobiliers
- Les sociétés immobilières
- Les fondations
Les fonds et les sociétés immobilières sont presque tous cotés à la bourse (SIX Swiss Exchange ou Berne Exchange) et traités tous les jours. Au SIX Swiss Exchange plus de 30 fonds et sociétés immobilières différentes sont cotés. La capitalisation du marché se monte à plus de 37 milliards. Les fondations ne sont pas cotées et sont de ce fait peu négociables. Vous trouverez une vue d’ensemble des fonds et actions immobilières dans notre
liste d’immobilier.
Mis à part un investissement direct dans certains fonds ou sociétés immobilières, on peut également investir dans des
fonds de placement dans lesquels l’investisseur est soulagé de sa tâche d’analyse continuellement des divers produits. Il existe de nombreux produits dérivés et des Exchange Traded Funds (ETFs) qui peuvent être utilisés comme investissements. La complexité dans le choix d’un bon placement ne doit pas être sous-estimée. étant donné le nombre important de critères à prendre en considération (actif/passif, secteur/région, liquidité/négociabilité, coûts, benchmark, risque d’émetteur, performance et volatilité).
Depuis 1969 un investisseur qui a conservé un placement dans les fonds immobiliers durant 5 ans minimum n’a jamais eu de
performance négative. La performance annuelle moyenne se monte à +4.7%.
Depuis 2001 les fonds immobiliers ont progressé de 86% et les actions immobilières de 108%. Durant la même période, la performance des actions suisses (SPI TR) s’élève à +7% et celle des obligations suisses (confédération 7-10 ans TR) à +49%.
Les corrélations sont très importantes pour le calcul des risques du portefeuille. L’ajout de placements qui corrèlent négativement ou légèrement positivement dans un portefeuille existant réduit le risque. Les placements immobiliers sont connus pour leur corrélation avantageuse par rapport aux investissements dits « classiques » comme les actions et les obligations. Les corrélations ne sont pas toujours constantes et peuvent de temps en temps nettement diverger des valeurs moyennes historiques.
Les fonds immobiliers et les sociétés immobilières ont des propriétés dans leur portefeuille qui se différencient surtout de par leur situation géographique et de par leur utilisation.
La répartition par région et par type d'immeuble des fonds immobiliers et des sociétés immobilières qui sont cotés au SIX Swiss Exchange est la suivante:
| Allocation par région |
Allocation par type d'immeuble |
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Les propriétés dans le portefeuille d’un fonds immobilier et d’une société immobilière sont souvent hétérogènes, ce qui veut dire qu’elles se différencient entre autre par rapport à leur ancienneté, leur état, leur structure de location ainsi que leur situation régionale et de leur utilisation comme susmentionné. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de propriétés qui font partie d'un portefeuille immobilier.